Análise de leilão extrajudicial de um apartamento de 134,61m² no Morumbi, São Paulo. O imóvel, ocupado, foi consolidado pela credora fiduciária e apresenta um excelente potencial de lucro, com um deságio de aproximadamente 48% no segundo leilão. O risco jurídico do título é baixo, pois a matrícula está regularizada em nome do vendedor. O principal ponto de atenção é a desocupação, que será de responsabilidade do arrematante. O edital prevê que débitos de IPTU e condomínio até a data do leilão são de responsabilidade da credora, um fator muito positivo.
Selo Final
Excelente oportunidadeOrigem da Ação
Execução de Contrato de Alienação Fiduciária
Tipo de Leilão
Leilão Extrajudicial
Natureza da Execução
Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97)
Ônus
- R.5: Alienação Fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, posteriormente cedida (Av.06 e Av.07) à VIRGO II COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO.
- Av.11: Consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária VIRGO II COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO.
Penhoras
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Usufruto
Não informado
Indisponibilidade
NãoRiscos de Bloqueio
- O edital menciona que a denominação atual do logradouro e numeração predial estão pendentes de averbação no Registro de Imóveis, cujo custo será do arrematante.
Sub-rogado
- Débitos de condomínio e IPTU com vencimento até a data do leilão são de responsabilidade da credora fiduciária, conforme edital.
Comprador Assume
- Débitos de condomínio e IPTU com vencimento após a data do leilão.
- Custos de regularização de endereço e numeração na matrícula.
- Todas as despesas com a transferência da propriedade.
Cidade
São Paulo
Valor m² estimado
R$ 6.866,2
Avaliação Oficial
R$ 1.035.000
Preço Mínimo
R$ 534.932,97
Valor Máximo Recomendado
R$ 797.000
Risco Jurídico
BAIXOPotencial de Ganho
ALTOValor Máximo Recomendado
R$ 797.000
Decisão
Prosseguir com CautelaJustificativa
Oportunidade com excelente potencial de lucro devido ao grande deságio no 2º leilão e ausência de débitos. O principal risco é a ocupação, que exige cautela e provisão de custos para a desocupação.
Foco da Estratégia
Normal - leilão agendado para Dezembro de 2025, há tempo para diligência.
• Confirmar junto à administradora a inexistência de débitos condominiais em aberto.
• Verificar na prefeitura a situação do IPTU para garantir a quitação pela credora.
• Avaliar os custos e prazos para uma ação de imissão na posse, dado que o imóvel está ocupado.
Lance estratégico no segundo leilão, considerando o valor máximo recomendado e os custos futuros com a desocupação.
Alertas Importantes
Condições Prévias (verificar antes de dar lance)
Obter extrato atualizado de débitos de condomínio e IPTU para confirmar o pagamento pela credora.
Consultar um advogado sobre o processo de imissão na posse para imóveis de leilão extrajudicial.
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